💊최앤리 법알약
조선시대 관료도 당했던 전세사기와 법인의 계약 갱신 요구권 여부
|
|
|
안녕하세요. 최앤리&등기맨 법알약 구독자 님
최철민 대표 변호사입니다.
오늘은 재미있는 조선시대의 전세사기 이야기를 하나 들고 왔습니다. 국사편찬위원회가 발간한 “노상추의 일기”에 보면 조선시대 관료인 노상추가 전세사기를 당한 애환이 담겨있다고 합니다. 오늘은 노상추의 이야기와 함께 법인을 운영하는 여러분에게 도움 되는 임대차 이슈 하나를 말씀드릴게요. |
|
|
1. 조선시대에도 전세사기 존재, 결국 임대인이 “갑"
|
|
|
정조 임금 때 “노상추”라는 종 6품 무관 엘리트가 있었습니다. 한양에서 계장급이고 작은 지방 마을에서는 사또급이라고 합니다. 이 분이 지방 출신이어서 한양에 거주해야 하는데 처음에는 자가로 초가집에 살다가 열악했는지 결국 초가집을 팔고 기와집 일부인 사랑채에 전세로 들어간 것입니다.
노상추의 직장이 훈련원(오늘날 동대문역사문화공원역 쪽)이었고, 전셋집이 충무로 역 쪽이었으니 오늘날로 말하자면 강남 전세집이라고 할 수 있겠네요. 그래서 그런지 전세보증금도 만만치 않았습니다. 노상추가 냈던 전세보증금은 27냥이었습니다. 무려 노비 5명을 살 수 있는 큰돈이었다고 합니다.
노상추가 입주한 날 일기에 “날씨 맑음”이라고 쓴 것을 보면 마음의 소리가 나왔나 봅니다. 그러나 이 기분이 두 달을 채 넘기지 못했습니다. 집주인이 노상추에게 ‘돈 더 내고 들어오다는 사람이 있으니 방 빼’라고 한 것입니다. 실랑이 끝에 노상추가 전세보증금을 올려주는 것으로 합의했지만, 아뿔싸! 집주인이 이중계약을 한 것입니다. 결국 집주인은 돈 적게 낸(?) 노상추에게 다른 방으로 옮기라고 했습니다. 설상가상으로 그 다른 방도 이미 다른 사람이 있었습니다. 안하무인+막무가내로 집주인은 “갑질”을 해댔고 결국 노상추는 나가기로 했습니다. 노상추의 전세사기 스토리 클라이맥스는 전세보증금이었습니다. 집주인은 이미 보증금을 다 썼다며 1/3 정도인 10냥만 먹고 떨어지라고 했습니다. 나름 무관 관료인 노상추는 10냥만 받아 들고 사실상 속수무책으로 쫓겨났습니다.
무관 노상추의 슬픈 전세사기 스토리 어떠셨나요? 조선시대에도 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 통했나 봅니다. 역시 갓물주👍
그래도 법알약이니 님에게 도움이 되는 이슈 하나 짚고 마무리하겠습니다. 노상추 이야기는 쓴 한약 마시기 전에 달다구리 사탕 한 알 |
|
|
2. 법인이 임차인이어도 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있을까? |
|
|
2020년에 임대차 3법 개정으로 이제 임차인이 계약 갱신을 요청하면 ‘2+2’으로 총 4년을 거주 보장을 받을 수 있다는 사실은 아실 겁니다. 임차인이 주택임대차보호법 적용을 받으려면 기본적으로 “전입신고”를 해야 합니다. 그런데 님 회사처럼 법인이 임차인일 경우에는 전입신고를 할 수 없으니 문제가 됩니다.
법인은 상가 임대차뿐만 아니라 임직원들의 기숙사나 사택을 위해 주택 임대차 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이때 사택에 거주하는 직원들도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 사택에 거주하는 직원이 전입신고를 하게 되면 임차인인 법인은 대항력이 발생하고 임대인에 대해 계약 갱신 요구권도 행사할 수 있습니다.
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
문제는, 사택에 거주하는 사람이 대표이사나 사내이사일 경우입니다. 실제 대법원 판례에서도 사택에 대표이사가 거주하는 경우에 계약 갱신 요구권 행사가 가능한지 쟁점이 되었습니다. 대법원은 대표이사나 사내이사는 주임법 제3조 제3항에서 지칭하는 중소기업의 “직원”으로 보지 않았습니다. 따라서 회사가 주택 임대차 계약을 맺을 경우에는 오직 직원이 주거용으로 사용해야 하고, 직원이 전입신고를 할 경우에만 법인이 대항력 등 임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다. |
|
|
상가 임대차, 주택 임대차도 최앤리와 등기맨과 함께라면 🐶🍯 |
|
|
제주센터, ‘제주창업생태계포럼 4회차 X 인베스터데이’ 개최
최앤리 대표변호사이자 에이유엠벤처스 대표인 최철민 변호사가 7월 3일에 제주창조경제혁신센터에서 개최된 인베스터데이에 전문 투자사 자격으로 참여했다. 에이유엠벤처스는 최앤리법률사무소와 함께 제주지역의 스타트업들에게 법률 뿐만 아니라 투자까지도 확대 지원할 계획이다.
이번 네 번째 포럼에는 제주의 창업‧기업 지원기관, 투자사, 스타트업, 금융기관, 민간협회 등 70여명이 모였다. 제주센터 이병선 센터장은 “광주와 전남창조경제혁신센터와 각 지역의 투자자, 스타트업이 모여 지역별 투자 생태계를 알아보는 의미있는 자리가 마련됐다”라며 “이번 포럼을 통해 제주의 스타트업들이 다양한 지역의 사례를 보면서 인사이트를 얻고 가길 바란다”라고 전했다.
|
[VC는 지금]⑪에이유엠벤처스 "여성·문과·해외파…비주류의 벽, 이렇게 넘었죠"
엄 대표는 미래에셋증권 애널리스트를 거쳐 스파크랩에서 심사역을 맡으며 처음 VC업계와 인연을 맺었고, 빅베이슨캐피털과 알로이스벤처스를 거쳐 2년 전 에이유엠벤처스의 공동대표로 영입됐다. 엄 대표는 올해로 심사역 경력 10년이다. 그간 수많은 편견과 선입견, 조롱과 무시를 넘어 업계 3% 수준인 '여성 VC 대표'가 될 수 있었다. 가장 관심이 많고 주특기인 분야는 시드 투자다. 엄 대표는 "후기단계 투자도 해본 적은 있지만, 시드 투자가 훨씬 재밌는 것 같다"며 "창업자와 유대관계를 갖고 같이 성장해나가는 매력이 있고, 조언한 방향으로 사업을 잘해서 기업 가치가 올라가면 보람을 많이 느낀다"고 했다.
|
|
|
세이프홈즈 운영사 테라파이, 씨엔티테크서 시드 투자유치
부동산 금융케어 서비스 ‘세이프홈즈’ 운영사 테라파이가 신규 자금을 조달하며 서비스 고도화에 나섰다. 25일 벤처투자업계에 따르면 테라파이는 국내 유력 액셀러레이터 씨엔티테크로부터 시드(Seed) 투자를 유치했다. 지난 2022년 1억원 가량의 시드투자 유치 이후 2년만에 씨엔티테크로부터 신규 자금을 조달했다. 구체적인 펀딩액은 알려지지 않았으나, 지난 2022년과 비슷한 규모일 것으로 예측된다. 앞서 테라파이는 올해 초 스타트업 전문 로펌 최앤리 법률사무소가 설립한 벤처캐피탈(VC) 에이유엠벤처스로부터 시드 투자를 유치하며 주목받았다.
|
부스터즈, 우주텍에 지분 투자..."르무통, 글로벌 브랜드 도약"
코스닥 상장사 FSN (1,882원 ▲7 +0.37%)의 자회사 부스터즈가 신발 브랜드 '르무통'을 제조·판매하는 우주텍에 지분 투자를 했다고 24일 밝혔다. 이를 통해 양사는 국내 슈즈 시장에서 입지를 더욱 공고히 하는 동시에 르무통이 글로벌 브랜드로 도약하기 위한 협력을 가속화할 방침이다.
우주텍의 신발 브랜드 르무통은 한국, 미국, 유럽뿐만 아니라 일본 특허까지 받은 울 원단을 기반으로 통기성, 신축성, 내구성, 발수성, 항균성 및 보온성 등 다양한 기능을 갖췄다. 이러한 제품력을 통해 낮은 반품률과 높은 재구매율 등 확고한 고객 충성도를 갖춘 브랜드로 자리를 잡아왔다.
|
|
|
최앤리 뉴스레터에 회사 소식(보도자료)를 담고 싶은 고객사는 보도자료 링크와 간략내용을 메일 회신으로 주시면,
최앤리가 선정하여 고객사 홍보를 해드리겠습니다^^ |
|
|
최앤리 뉴스레터에 최앤리/등기맨과 콜라보로 소중한 베네핏을 제공해주시고 싶은 고객사는 베네핏 내용이 담긴 신청링크 및 이미지 등 간략내용을 메일 회신으로 주시면, 최앤리가 선정하여 콜라보 베네핏 홍보를 해드리겠습니다^^ |
|
|
|
