오늘은 아마 아직 건물주 꿈나무이실 님을 위해 상가임대차보호법(이하 ‘상임법’) 이야기를 가져왔습니다. 사업을 하다보면 HR 이슈가항상골치아프지만, 임대차 문제도 만만치 않습니다. 실제로 최앤리 자문 비중에서 클라이언트의 임대차 관련 이슈가 상당 비중을 차지합니다. 앞으로 2회에 걸쳐 상가임대차에 대해 법알약을 처방해드리겠습니다.
1. 상가임대차보호법 적용을 받으면 뭐가 좋을까?
님이 상가임차인으로서 상임법이 적용된다면 강력한 보호를 받습니다.상임법은 임차인을 특별보호하기 위해 만들어진 민법의 특별법입니다. 이 법에 위반된 계약서나 합의는 무효이거든요.
첫번째로 대항력이 있습니다. 건물주가 바뀌어도 안 쫓겨나게끔 새 건물주에게 종전 임대차계약을 그대로 적용할 수 있는 것이지요.
두번째로는 보증금에 대한 우선변제권과최우선변제권 보장입니다. 임대차계약이 끝나고 임대인이 보증금을 안 돌려줘도 후순위 채권자들보다 우선적으로 변제받을 수 있으며, 소액임차인이라면 최우선으로도 받을 수 있습니다.
세번째는 계약갱신요구권과묵시적갱신입니다. 임차인은 최초계약일부터 10년까지 계속 계약갱신을 청구할 수 있습니다. 임차인은 특별한 사정(월세 3번이상 연체 등)이 아니면 갱신거절을 할 수 없어요.
네번째는 권리금 보호입니다. 임대인은 특별한 이유가 없으면 기존 임차인이 데려온 새로운 임차인과의 계약을 거절할 수 없어요. 기존 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 받게 해주는 내용이죠.
2. 님이상임법 적용을 받기 위한 2가지 조건
사업용으로 임대차를 한다고 해서 모든 상임 법 적용을 받는 것은 아닙니다. 2가지 조건이 필요합니다.
건물의 주된 부분을 영업용으로 사용해야 한다
환산보증금 이하의 임대차이어야 한다.
첫 번째, 공장이나 창고 같은 용도로 사용할 경우에는 영업용이 아니므로 상임 법 적용이 아예 어렵습니다. 최앤리 클라이언트 중에서도 부동산의 주된 용도를 공장으로 사용해서 상임 법상 계약 갱신 청구를 할 수 없었던 사례가 있었습니다.
3. 환산보증금 초과 여부에 따른 상임법 부분 적용
지역마다 상임법 적용이 되는 환산보증금 기준이 있습니다. 예를들어 서울은 9억원, 부산은 6억9천만원, 수도권 외 지방 중소도시는 3억 7천만원입니다. 이른바 ‘부자’ 임차인은 상임법의 일부 조항만 적용됩니다. 대항력, 계약갱신청구권(묵시적 갱신은 X), 권리금 보호 조항만 적용됩니다.
환산보증금 계산법만 살펴보고 마무리할게요. 대부분 월세랑 보증금이 섞여있을 텐데요. 시중의 전세와 월세 계산법과 달리 환산보증금 계산에서는 [보증금 +(월차임 X100)]이 환산보증금입니다. 서울일 경우에 보증금 1억에 월세 800만원이면 환산보증금 9억이니 턱걸이로 상임법 적용이 되는 것이죠.
주의해야 할 점은 관리비와 부가세는 환산보증금 계산에 산입하지 않습니다.
그럼 다음주 법알약 뉴스레터에서는 “환산보증금 초과여부에 따른 묵시적 갱신 가능여부”에 대해 살펴보겠습니다.
임대차 분쟁도 최앤리&등기맨과함께라면 🐶🍯
최앤리 x 등기맨 소식
셀럽의 '파파라치 컷'을 쇼핑몰에 사용한다면? [긱스]
셀럽이나 연예인의 일상적인 패션을 늘 화젯거리입니다. "ㅇㅇㅇ는 이번 공항 패션으로 에르메스 ㅇㅇ백을 들었다", "샤넬 신상 재킷을 입었다" 등 어떤 아이템을 착용했는지 화제가 되기도 합니다. 그런데 이런 사진 촬영과 그 사진의 이용이 과연 허락을 받은 것일까요? 연예인이 포토존에서 서서 사진을 찍히거나 혹은 촬영자가 다가가서 "인사해 주세요~ SNS에 자랑하고 싶은데 사진찍어도 될까요?"하면서 찍은 것은 묵시적으로 촬영 동의를 했다고 볼 수 있습니다. 이런 경우는 그 사진촬영을 하고 SNS에 올려도 별다른 문제될 것이 없어 보입니다. 그런데, 어느 셀럽이 출국한다는 소식을 듣고 공항에서 기다리다가 셀럽이 오는 것을 보고 뒤따라가서 몰래 사진 촬영을 하고 SNS 등에 올리면 어떻게 될까요? 이 부분에서 바로 초상권이 문제되며 더 나아가 퍼블리시티권 문제도 발생할 수 있습니다.
[최앤리의 스타트업×법] 외국인투자를 유치할 때 알아두면 쓸모있는 지식 (2)
스타트업은 언제나 운전자금이 필요하고, 이를 위한 투자자를 물색해야 합니다. 오죽하면 “다음 투자 라운드를 준비하기 위한 가장 좋은 시점은 이번 라운드가 끝난 직후” 라는 말이 있을까요. 그런데 보통 그 투자자가 재무적 투자자(FI)인지, 전략적 투자자(SI)인지에는 관심이 있지만, 국내 투자자인지 해외 투자자인지 여부에 대해서는 잘 모르거나 또는 막연히 해외로부터의 투자유치는 어려운 것이라고 지레짐작하는 경우가 있습니다.
지난 글에서는 외국인투자촉진법에 따른 외국인투자에 해당할 경우 절차나 세금 측면에서 장점이 있다고 말씀드렸는데, 이번 글에서는 반대로 외국인투자가 아닌 방식으로 투자를 받을 때 특히 외국환거래 신고와 관련하여 주의할 점에 대해 정리해 보겠습니다.
최앤리 고객사 소식
슈퍼빌런랩스, 악당들이 그리는 블록체인 게임 ‘제2막’ [FT브릿지]
“커뮤니티 없이 토큰부터 발행하고 그걸로 개발비를 충당하면 안 됩니다. 결국 비즈니스가 성립하려면 돈을 지불해야 할 사람이 있어야 하는데, 퀄리티 낮은 게임에 인센티브 가져가려는 사람들만 모인다면 그건 롱텀 폰지밖에 안돼요. 이 시장에 대한 고객 정의부터 잘못된 겁니다.” 서울 서초구 사무실에서 만난 고정환 슈퍼빌런랩스 공동대표는 “블록체인 게임들이 첫 단추를 잘못 뀄다”라면서 이같이 목소리를 높였다. 토크노믹스에 매몰돼 모든 이해관계자들의 초점이 토큰 발행에만 맞춰지다 보니, 게임이 ‘즐거움’이라는 본질적인 존재 의의에서 벗어나 투기 수단으로 전락할 수밖에 없었다는 것이다.
부피 큰 취미용품·계절의류… 미니창고 다락에 보관하세요[중기·벤처 'Why Pick']
"세컨신드롬이 가진 사물인터넷(IoT) 기술력과 스토리지 운영 노하우로 단순한 보관공간이 아닌 프리미엄 주거 서비스를 제공하겠다." '미니창고 다락'을 운영하는 세컨신드롬 홍우태 대표(사진)는 23일 이 같은 포부를 밝혔다. 미니창고 다락은 개인 물품을 보관하는 공유 창고 서비스로 단기 이삿짐 보관부터 계절의류와 취미용품, 서류, 피규어 등 다양한 물건을 한 달 단위로 보관할 수 있다. 홍 대표는 미래에셋증권 애널리스트 등 금융권에서만 11년을 몸담은 금융 전문가다. 서른 살부터 막연히 창업을 생각하면서 5년 동안 어떻게 해야 좋은 회사를 만들 수 있을 지를 연구했다.
