안녕하세요. 최앤리&등기맨 법알약 구독자 님. 최철민 대표 변호사입니다. 

지난주 법알약에 이어서 이번 편은 1. 부자 임차인에게 적용되는 것과 적용이 안 되는 상임법상 보호 내용, 2. 묵시적 갱신과 관련한 최근 획기적인 대법원 판결을 소개 드릴게요.  

제대로 공부 안 했다가는 님도 갑자기 사무실에서 쫓겨날 수도 있으니 같이 스터디해 봅시다. 

계약 갱신청구권이란 애초의 임대차 계약서에 약정했던 임대차 계약기간이 종료되어도 임차인은 계약을 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 물론 무한정 가능한 것은 아니고 최초 계약일로부터 10년까지만 갱신 청구를 할 수 있습니다. 그 10년 이내라면 그 기간이 도달할 때까지 여러 번 갱신 청구를 할 수도 있습니다. 임차인의 계약 갱신청구권을 행사할 경우에는 임대인은 특별한 사정(차임 3기 이상 연체, 동의 없는 전대 등)이 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 당연히 임대인도 좋다면 10년이 지나서도 계속 갱신할 수 있는 것은 자유입니다. 

지난 법알약 뿐만 아니라 이번 제목에서도 환산보증금을 초과하는 ‘부자' 임차인은 보호받지 못하는 것처럼 이야기했지만요 계약 갱신청구권은 보장됩니다. 비록 ‘부자’ 임차인이어도 안정적인 영업을 유지하기 위해서는 일정한 계약기간은 필수적이기 때문입니다. 따라서 환산보증금 초과한 임차인도 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구한다면 최초 계약 10년 이내 기간 내에서는 임대인은 종전과 동일한 조건으로 계약 갱신을 해줘야 합니다. 

그런데, 문제는 묵시적 갱신의 경우입니다. 

‘부자 임차인’도 묵시적 갱신 자체는 가능합니다. 다만, 묵시적 갱신은 가능하나 상임법상 묵시적 갱신이 아니라 민법상 묵시적 갱신이 적용되는 것입니다. 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 

상입법상 묵시적 갱신은, 임대인이 계약만료일 6개월~1개월 이내에 임차인에게 별말이 없다면 계약기간이 종료되어도 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라 하고, 이때 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(상가 임대차법 제10조 제4항). 

그런데 환산보증금을 초과하는 부자 임차인에게는 상임법상 묵시적 갱신을 적용하지 않고 있습니다. 따라서 만약 보증금 1억에 월차임 1,000만 원인 환산보증금 초과 임대차의 경우에는 계약 종료 6개월~1개월 내에 명시적인 계약 갱신 청구를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 일반 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신이 됩니다. 

그럼 환산보증금 초과 임대차도 어쨌든 묵시적 갱신은 되는 것 같은데 상임법 적용과 민법 적용의 차이점은 무엇일까요? 바로 묵시적 갱신으로 인한 계약 기간입니다. 앞서 언급한 대로 환산보증금 이하 상가 임대차의 경우에는 묵시적 갱신이 될 경우 계약기간은 1년입니다.  

반면, 환산보증금 초과 상가 임대차는 민법이 적용되어 ‘기간의 정함이 없는 임대차’로 됩니다. 따라서 1년이 보장되지 않는 것이죠. 이때 임대인은 임차인에게 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임차인이 그 해지 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 임차대계약의 해지 효력이 발생합니다(민법 제635조 제1항, 제2항 제1호). 

여러분이 환산보증금 초과인 임차인이라면 중요한 팁을 드리겠습니다. 

환산보증금 초과(서울 기준, 보증금 9억 초과) 임대차여도 상임법상 계약 갱신청구권 자체는 인정되므로 민법상 묵시적 갱신이 되지 않도록 계약기간 종료 1개월 전까지는 반드시 명시적 계약 갱신을 꼭 청구하십쇼!